La Ley de Vivienda de 2023 reforzó los derechos de los inquilinos. Cláusulas nulas, límites de subida del alquiler y cómo protegerte ante un desahucio.

Contrato de Alquiler: Derechos del Inquilino en España (2024-2025)

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) introdujo cambios relevantes que reforzaron la posición del inquilino en los contratos de arrendamiento. Sin embargo, muchos inquilinos desconocen sus derechos básicos y firman contratos con cláusulas abusivas o aceptan condiciones que la ley no permite.

Esta guía explica los derechos más importantes del inquilino en España en 2024-2025.

Duración mínima del contrato: el inquilino decide

La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley de Vivienda) establece:

Duración mínima de prórroga obligatoria: 5 años si el arrendador es persona física; 7 años si es persona jurídica (empresa, fondo de inversión).
El inquilino puede marcharse antes con un preaviso de 2 meses (tras los primeros 6 meses).
El propietario solo puede recuperar el piso antes de los 5/7 años si lo necesita para uso propio o de un familiar de primer grado, y debe haberlo incluido expresamente en el contrato.

Límites a la subida del alquiler

Hasta el 31 de diciembre de 2024, la subida anual del alquiler estuvo limitada al 3% (antes se ligaba al IPC).

A partir de 2025, el Gobierno creó el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos (IRAL), que sustituye al IPC como referencia. El índice siempre será inferior al IPC y al IGC.

Regla: el contrato puede incluir revisión anual, pero no puede superar el índice vigente. Si el contrato dice "IPC" sin más, se aplica el límite legal vigente.

La fianza: qué dice la ley

Fianza legal: 1 mensualidad en arrendamientos de vivienda, 2 en uso distinto.
El propietario puede pedir garantías adicionales (aval, depósito extra), pero en zonas de mercado tensionado no puede superar 2 mensualidades adicionales.
El propietario tiene 30 días desde la entrega del piso para devolver la fianza. Si no la devuelve en plazo, debe abonar el interés legal del dinero.

Si el propietario no devuelve la fianza: primero reclamación fehaciente (burofax). Si no responde, demanda en Juzgado de Primera Instancia (cuantía inferior a 2.000 € → juicio verbal, sin abogado obligatorio).

Cláusulas abusivas más frecuentes

Nulas por ley (puedes ignorarlas aunque estén firmadas)

"El inquilino paga todos los gastos de comunidad, IBI y tasas": el IBI y los gastos generales de comunidad corresponden al propietario. Solo pueden trasladarse al inquilino si se acuerda expresamente y se menciona el importe.
"El inquilino renuncia a la prórroga obligatoria": nula. El inquilino tiene derecho a la prórroga de 5/7 años.
"La fianza no se devolverá en ningún caso": nula.
"El inquilino no puede subarrendar ni alojar a nadie": el subarriendo total sí requiere consentimiento, pero el inquilino puede alojar personas con las que convive.
Penalizaciones por resolución anticipada superiores a las legales: la penalización máxima es 1 mensualidad por año que reste de contrato (proporcional).

Gastos del alquiler: quién paga qué

| Gasto | Quién paga (por ley) | |---|---| | IBI | Propietario (puede trasladarse por acuerdo) | | Comunidad de propietarios | Propietario (puede trasladarse por acuerdo) | | Tasa de basuras | Propietario (salvo acuerdo) | | Suministros (agua, luz, gas) | Inquilino (en viviendas con contadores individuales) | | Reparaciones por uso normal | Propietario | | Pequeñas reparaciones (<150 € aprox.) | Inquilino | | Honorarios agencia inmobiliaria | Propietario (desde la Ley de Vivienda 2023) |

Reparaciones: cuándo es responsabilidad del propietario

El propietario debe hacerse cargo de:

Averías de instalaciones (fontanería, electricidad, calefacción) que no sean por mal uso
Humedades estructurales
Filtraciones externas
Cualquier defecto que afecte a la habitabilidad

El inquilino es responsable de:

Daños por mal uso
Pequeñas reparaciones de conservación habitual (como bombillas, grifos que gotean por uso)

Si el propietario no repara: notificación fehaciente (preferiblemente por escrito o burofax). Si sigue sin actuar, puedes solicitar autorización judicial para reparar por tu cuenta y descontar el coste del alquiler.

Zonas de mercado tensionado

La Ley de Vivienda de 2023 crea la figura de las zonas de mercado tensionado, que pueden declarar las CC.AA.

En estas zonas:

El alquiler de un contrato nuevo no puede superar el anterior en la misma vivienda (si hay contrato previo en los últimos 5 años).
Si es nuevo inquilino (sin contrato previo en esa vivienda), el alquiler máximo se establece mediante índice de precios.
Los grandes tenedores (más de 10 inmuebles) tienen obligaciones adicionales.

A 2024-2025, Cataluña es la única comunidad que ha aplicado plenamente este régimen.

Desahucio: derechos del inquilino

El propietario solo puede desahuciar al inquilino por:

Impago de renta (principal causa)
Expiración del contrato (sin prórroga aceptada)
Necesidad de uso propio (si se incluyó en contrato)
Actividades ilícitas en el inmueble

El propietario no puede echarte al inquilino por:

Cambiar de opinión sobre el alquiler
Querer vender el piso (tienes derecho de adquisición preferente)
Haberlo vendido (el nuevo propietario respeta el contrato vigente)

Proceso de desahucio

Notificación fehaciente del propietario
Demanda judicial (necesita abogado y procurador)
Decreto del juzgado con fecha de lanzamiento
La ley exige mediación previa en muchos casos

Plazos de protección: si eres hogar vulnerable (sin alternativa habitacional acreditada), el juzgado puede suspender el lanzamiento hasta 6 meses (personas físicas) o 12 meses (grandes tenedores).

Preguntas frecuentes

¿Puedo romper el contrato antes de los 6 meses? Puedes, pero pagas la penalización proporcional. Después de los 6 meses, con 2 meses de preaviso y penalización de 1 mensualidad por año que reste.

¿Puede el propietario entrar al piso sin avisarme? No. El domicilio es inviolable. El propietario necesita tu consentimiento para entrar. Las visitas de inspección deben acordarse con el inquilino.

¿Qué hago si el propietario sube el alquiler más del límite legal? Comunícalo por escrito indicando que la subida supera el límite legal y que pagas solo lo que corresponde. Si insiste, denuncia ante el organismo autonómico de vivienda.

¿Me pueden echar si el piso se vende? No. El contrato de arrendamiento vigente se mantiene aunque cambie el propietario. Además, tienes derecho de adquisición preferente si el propietario quiere vender.