Contrato de arras: qué pasa si hay incumplimiento y cuánto puedes perder o recuperar

El contrato de arras es el acuerdo previo que fija las condiciones de una compraventa inmobiliaria antes de escriturar. Si alguien incumple, las consecuencias económicas pueden ser importantes. Antes de firmar, conviene entender exactamente qué tipo de arras estás pactando.

Tres tipos de arras: no todas funcionan igual

El Código Civil regula en su artículo 1454 las denominadas arras penitenciales, que son las más habituales en el mercado inmobiliario. Pero existen otros dos tipos con efectos muy distintos:

• Arras penitenciales (art. 1454 CC): funcionan como precio del desistimiento. Cualquiera de las partes puede echarse atrás: el comprador pierde lo entregado, y el vendedor devuelve el doble de lo recibido. No hay posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

• Arras confirmatorias: son un pago a cuenta del precio total. Si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización por daños y perjuicios. No existe la opción de desistir pagando simplemente el importe de las arras.

• Arras penales: el importe entregado funciona como cláusula penal para el incumplimiento. A diferencia de las penitenciales, no liberan de la obligación de cumplir el contrato; la penalización es adicional al posible cumplimiento forzoso.

La distinción no siempre es evidente en el texto del contrato. Si el documento no indica expresamente el tipo, los tribunales interpretan según las circunstancias del caso, y esto ha generado conflictos en muchas compraventas.

Qué ocurre si el comprador incumple

En un contrato de arras penitenciales, si el comprador no llega a la escritura en el plazo pactado sin causa justificada, pierde la cantidad entregada. Esta cantidad queda en poder del vendedor sin que sea necesario acudir a los tribunales.

Es importante distinguir entre el desistimiento voluntario y el incumplimiento por causas ajenas. Si el banco deniega la hipoteca después de firmadas las arras, la pérdida de las mismas dependerá de lo que diga el contrato: algunos incluyen cláusulas de resolución por financiación denegada, otros no. Y si ya tienes una hipoteca en marcha, conviene revisar si arrastra cláusulas abusivas que puedas reclamar antes de comprometerte con la operación.

Qué ocurre si el vendedor incumple

Si es el vendedor quien no quiere o no puede culminar la venta, la consecuencia en arras penitenciales es clara: debe devolver el doble de lo recibido. Si recibió 10.000 euros, tendrá que entregar 20.000.

El problema práctico surge cuando el vendedor no tiene liquidez para devolver el doble o cuando aparece un comprador dispuesto a pagar más. En estos casos, reclamar puede requerir una demanda judicial para ejecutar el contrato o cobrar la cantidad debida, siguiendo las mismas vías que explicamos en la guía sobre cómo reclamar deudas e impagos por la vía judicial.

IVA y fiscalidad de las arras

Cuando las arras corresponden a una compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares, no hay IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Las arras, en ese contexto, tributan como pago a cuenta.

En el caso de vivienda nueva o cuando el vendedor es empresario, el anticipo en concepto de arras sí puede estar sujeto a IVA. Si el contrato se resuelve y el vendedor devuelve el doble, la devolución del importe de las arras en principio no genera una devolución automática del IVA ingresado previamente; es una cuestión con matices fiscales que conviene consultar con un asesor o un abogado especializado.

Cláusulas que generan conflicto habitual

Algunos puntos del contrato de arras concentran la mayoría de los litigios:

• Plazo para escriturar: si no se fija con claridad una fecha límite, puede haber discrepancias sobre cuándo empieza a computarse el incumplimiento.
• Condición de financiación hipotecaria: si no se recoge expresamente, la negativa del banco no ampara automáticamente al comprador.
• Estado del inmueble: si aparecen cargas, embargos o hipotecas previas no comunicadas, el comprador puede tener derecho a resolver el contrato y reclamar. Si en lugar de comprar vas a alquilar, los derechos en juego son distintos: conviene repasar los derechos del inquilino según la LAU.
• Identificación de las partes y del inmueble: errores en los datos del Registro o en la referencia catastral pueden generar nulidad del contrato.
• Tipo de arras no indicado: la ausencia de mención expresa suele interpretarse como arras confirmatorias, con consecuencias muy distintas a las penitenciales.

Cuándo acudir a un abogado

Antes de firmar arras conviene que un abogado revise el contrato. Una vez firmado y ante un posible incumplimiento, la asesoría legal es especialmente importante para:

• Verificar si el tipo de arras firmadas permite exigir el cumplimiento o solo el resarcimiento económico
• Calcular correctamente los importes reclamables
• Enviar el requerimiento previo que, en muchos casos, es necesario antes de acudir a la vía judicial
• Valorar si merece la pena litigar en función de los importes y la solidez del caso

En nuestro directorio puedes encontrar abogados especializados en derecho civil e inmobiliario que pueden revisar tu contrato o asesorarte ante un conflicto.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Qué pasa si el comprador se echa atrás en un contrato de arras penitenciales? En las arras penitenciales reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, si el comprador desiste sin causa justificada pierde la cantidad entregada, que queda en poder del vendedor. No es necesario acudir a los tribunales para que el vendedor retenga ese importe.

¿Y si es el vendedor quien no quiere vender? En arras penitenciales, el vendedor que incumple debe devolver el doble de lo recibido. El problema práctico aparece cuando no tiene liquidez para hacerlo o cuando surge un comprador dispuesto a pagar más, situaciones en las que puede ser necesaria una demanda judicial para ejecutar el contrato o cobrar la cantidad debida.

¿Pierdo las arras si el banco me deniega la hipoteca? Depende de lo que diga el contrato. Algunos textos incluyen una cláusula de resolución por financiación denegada que protege al comprador, y otros no. Si esa condición no se recoge expresamente, la negativa del banco no ampara automáticamente al comprador, por lo que conviene revisar este punto antes de firmar.

¿Cómo sé qué tipo de arras estoy firmando? La distinción entre penitenciales, confirmatorias y penales no siempre es evidente en el texto, y la ausencia de mención expresa suele interpretarse como arras confirmatorias, con consecuencias muy distintas. Lo más prudente es que un abogado colegiado revise el contrato antes de firmar; en dameunabogado.es puedes encontrar profesionales especializados en derecho civil e inmobiliario verificados.

La redacción del contrato de arras es el momento clave. Un texto claro sobre el tipo de arras, el plazo y las condiciones de financiación evita la mayoría de los conflictos posteriores. Si tienes dudas sobre un contrato ya firmado, lo más prudente es consultar con un abogado antes de tomar cualquier decisión.