No me devuelven la fianza del alquiler: cómo reclamarla paso a paso

Dejas el piso limpio, entregas las llaves y esperas el ingreso de la fianza. Pasan las semanas y el casero no responde, o te devuelve la mitad alegando desperfectos que tú no ves por ningún lado. Es uno de los conflictos más frecuentes al terminar un alquiler, y también uno de los que más veces se resuelven a favor del inquilino cuando este sabe qué dice la ley. La fianza es tuya y el propietario solo puede retenerla por daños reales que vayan más allá del desgaste normal o por rentas y suministros que dejaste sin pagar; además, si se retrasa más de un mes desde que entregaste las llaves, empieza a deberte intereses. Esta guía te explica qué puede descontar, en qué plazo y cómo reclamar cuando no cumple.

Qué es la fianza y para qué sirve

La fianza es una cantidad que entregas al firmar el contrato como garantía. Su regulación está en el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Según ese artículo, es obligatorio prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, etc.).

Conviene no confundirla con otras cantidades que a veces se piden:

• Fianza legal. Es la mensualidad obligatoria del artículo 36. El propietario está obligado a depositarla en el organismo autonómico de vivienda que corresponda.
• Garantías adicionales. Algunos contratos incluyen un depósito extra o aval por encima de la fianza legal. Son válidos dentro de los límites que marca la ley, pero no dejan de ser tuyos: responden de lo mismo que la fianza y se devuelven igual.

La fianza no es un pago a fondo perdido ni un "regalo" al casero por el desgaste del piso. Es una garantía que se devuelve si al marcharte no dejas deudas ni daños imputables a ti.

Qué puede descontar el propietario (y qué no)

Aquí está el núcleo de casi todas las discusiones. El propietario solo puede retener cantidades por conceptos concretos, acreditados y documentados, no "por si acaso" ni por apreciaciones subjetivas.

Son descuentos legítimos:

• Rentas o mensualidades impagadas que quedaran pendientes al finalizar el contrato.
• Suministros pendientes a tu nombre o a cargo del inquilino según el contrato (agua, luz, comunidad si así se pactó).
• Desperfectos reales causados por ti que superen el desgaste normal del uso: una puerta rota, quemaduras en la encimera, agujeros grandes en la pared, electrodomésticos dañados por mal uso.

No es descontable el desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda. La pintura que pierde frescura con los años, pequeñas marcas de muebles, el envejecimiento lógico de suelos o grifería forman parte del uso pacífico del inmueble y corren por cuenta del propietario, no del inquilino. Que la vivienda "no esté como nueva" no justifica retener la fianza.

Para que un descuento por daños se sostenga, el casero debería poder acreditarlo: fotografías, presupuestos o facturas de reparación. Si te descuenta una cantidad "a ojo" sin justificar nada, esa retención es precisamente lo que puedes discutir.

En qué plazo hay que devolverla y cuándo empiezan los intereses

La LAU no fija un plazo cerrado tipo "quince días", pero sí un momento a partir del cual el retraso tiene consecuencias. El artículo 36 establece que el saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución.

De aquí salen dos ideas prácticas importantes:

1. El reloj empieza cuando entregas las llaves, no cuando al propietario le viene bien. Por eso conviene dejar constancia del día exacto en que las devolviste.
2. A partir de ese mes, si no te ha devuelto lo que corresponde, la deuda genera el interés legal del dinero (el porcentaje que fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado, situado en torno al 3% en los últimos ejercicios) a tu favor.

Ese interés no es una fortuna, pero refuerza tu posición: convierte la demora en un coste para el casero y es una cantidad más que puedes reclamar junto con el principal.

Cómo reclamar paso a paso

1. Documenta el estado del piso al salir

Antes de entregar las llaves, haz fotos y vídeos con fecha de cada estancia mostrando cómo dejas la vivienda. Si al entrar firmasteis un inventario o un anexo con el estado inicial, recupéralo: comparar el antes y el después es la mejor prueba de que no has causado daños. Guarda también el justificante de que devolviste las llaves ese día concreto.

2. Reclama por escrito y de forma fehaciente

Deja de lado los mensajes informales. Envía una reclamación por un medio que deje constancia (idealmente burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o al menos correo electrónico). En ella, reclama la devolución del importe, indica la fecha de entrega de llaves y da un plazo razonable para el pago. Si el casero pretende descontar cantidades, exígele por escrito que las justifique con facturas o presupuestos.

3. Revisa la fianza depositada en el organismo autonómico

En muchas comunidades la fianza legal debe estar depositada en el organismo público de vivienda. Que el propietario la depositara o no es cosa suya, pero saber si existe ese depósito puede facilitar la recuperación y demuestra el importe entregado.

4. Reclamación judicial de cantidad si no responde

Si tras la reclamación fehaciente sigue sin devolver lo que corresponde, la vía es una reclamación judicial de cantidad. Las reclamaciones de cuantía reducida se tramitan por el juicio verbal, y por debajo de cierto importe ni siquiera es obligatorio comparecer con abogado y procurador, aunque contar con asesoramiento aumenta las probabilidades de éxito y de recuperar también los intereses y las costas.

Errores que te pueden costar la fianza

• Marcharte sin dejar constancia del día de entrega de llaves. Sin esa fecha es más difícil fijar desde cuándo se deben intereses.
• No hacer fotos al salir. Si luego el casero alega daños, tu palabra frente a la suya vale poco sin imágenes.
• Aceptar descuentos sin justificar. Que te digan "me quedo con la fianza por los desperfectos" no es suficiente: pide facturas y presupuestos.
• Quedarte solo en reclamaciones verbales o por WhatsApp. Sin una reclamación fehaciente, cuesta demostrar que reclamaste y cuándo.
• Confundir desgaste con daño. No tienes que dejar el piso como recién reformado, sino en un estado acorde al uso normal durante el tiempo que viviste en él.

Cuándo conviene un abogado

Para cantidades pequeñas y caseros que acaban pagando tras el burofax, muchas veces basta con seguir los pasos anteriores. Merece la pena buscar asesoramiento cuando el importe retenido es alto, cuando el propietario alega daños cuantiosos que no reconoces, cuando hay además rentas o suministros en discusión, o cuando simplemente ignora todas tus reclamaciones. Un despacho puede valorar tu caso, dirigir la reclamación de cantidad y reclamar también los intereses y los gastos.

Si tu conflicto tiene que ver con otros aspectos del alquiler, te interesan estas guías: los derechos del inquilino según la LAU, las cláusulas importantes del contrato de arrendamiento y, desde el otro lado, cómo actúa un propietario ante un desahucio por impago de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza? La LAU no marca un plazo exacto, pero establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo que corresponde, esa cantidad empieza a devengar el interés legal a favor del inquilino.

¿Puede quedarse la fianza por la pintura o por marcas de muebles? No. El desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda no es descontable. Solo puede retener por daños reales que superen ese desgaste, y debe poder acreditarlos.

Me descuenta una cantidad pero no me enseña facturas. ¿Es válido? Un descuento por daños debería estar justificado con facturas o presupuestos. Si no acredita el gasto, puedes reclamar la devolución íntegra de lo retenido sin justificación.

¿Y si el propietario no depositó la fianza en el organismo autonómico? La obligación de depositarla es suya, y no haberlo hecho no te perjudica: sigues teniendo derecho a la devolución. Ese incumplimiento puede incluso acarrearle consecuencias frente a la administración.

¿Tengo que devolver el piso como nuevo? No. Debes devolverlo en un estado acorde al uso normal durante el tiempo que has vivido en él, salvo daños concretos causados por ti.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional. Si necesitas ayuda para reclamar la fianza de tu alquiler o cualquier otro asunto de arrendamiento, en DameUnAbogado te ponemos en contacto con abogados especializados cerca de ti.