El alquiler de vivienda en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada sustancialmente en 2019 y con cambios relevantes en la Ley de Vivienda de 2023. Conocer tus derechos y obligaciones evita conflictos costosos.
¿Cuánto debe durar el contrato?
Desde la reforma de 2019, el plazo mínimo de prórroga obligatoria para el arrendador es de 5 años si el propietario es persona física (7 años si es persona jurídica). El inquilino puede resolver el contrato transcurridos 6 meses con previo aviso de 30 días.
Prórroga automática
Una vez vencido el plazo inicial, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales (o lo pactado), siempre que ninguna de las partes notifique su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación el arrendador y 2 meses el arrendatario.
La fianza: importe, depósito y devolución
La LAU establece que la fianza equivale a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.).
Plazo de devolución: El propietario dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza. Pasado ese plazo, genera intereses legales. Solo puede retener cantidades justificadas por daños acreditables o rentas impagadas.
Garantías adicionales
Las partes pueden pactar garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago, depósito extra), pero la Ley de Vivienda de 2023 limita estas garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de renta.
Actualización de la renta: ¿cómo funciona?
Con la Ley de Vivienda 2023, la actualización anual de renta está topada mientras el IPC general supere el límite establecido por el Gobierno. Para 2024 y 2025 el tope fue del 3%.
A partir de 2025, se aplica el nuevo Índice de Referencia del Alquiler (IRA) del INE, diseñado específicamente para este fin y siempre inferior al IPC. El contrato debe especificar el sistema de actualización; si no lo hace, se aplica el IRA.
Obligaciones del arrendador
El propietario está obligado a:
- Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad
- Realizar las reparaciones necesarias para conservarla habitable
- Garantizar el goce pacífico de la vivienda
- Depositar la fianza en el organismo autonómico
- Entregar recibo de cada pago al inquilino (salvo pacto escrito)
Obras de conservación: El arrendador debe asumir todas las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad, salvo las derivadas del desgaste por uso ordinario del inquilino (pequeñas reparaciones hasta 150 € aproximadamente).
Obligaciones del arrendatario
El inquilino debe:
- Pagar la renta en la fecha pactada
- Cuidar la vivienda con la diligencia de un buen padre de familia
- No realizar obras sin consentimiento escrito del propietario
- Comunicar de inmediato averías que requieran reparación urgente
- Devolver la vivienda en el estado recibido (salvo desgaste natural)
Causas de resolución del contrato
El arrendador puede resolver si el inquilino:
- No paga la renta o fianza
- Subarrienda sin autorización
- Realiza daños dolosos o actividades molestas
- Realiza obras no autorizadas que modifiquen la configuración
El arrendatario puede resolver si el propietario:
- No realiza las reparaciones necesarias
- Perturba el goce pacífico de la vivienda
- Necesita la vivienda para uso propio (con condiciones específicas)
Impago de alquiler: ¿qué hacer?
Ante un impago, el propietario puede iniciar un juicio de desahucio por falta de pago (art. 27 LAU). El procedimiento en 2026 incluye:
- Requerimiento extrajudicial previo (recomendable pero no obligatorio)
- Demanda en el Juzgado de Primera Instancia
- Decreto del LAJ fijando fecha de lanzamiento
- Posible enervación: el inquilino puede paralizar el desahucio pagando antes de la vista si no lo había hecho antes
Tiempo medio: 6-12 meses en situaciones normales; más si hay vulnerabilidad social (el informe de servicios sociales puede suspender el lanzamiento).
Zonas de mercado residencial tensionado
La Ley de Vivienda 2023 permite a las CCAA declarar zonas tensionadas, donde la renta del nuevo contrato no puede superar:
- La renta del contrato anterior actualizada un 10%, o
- El precio máximo del índice del sistema estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda
A mayo de 2026, Cataluña tiene zonas declaradas; otras CCAA están en proceso.
Cláusulas abusivas más frecuentes
Vigila estas cláusulas ilegales que algunos propietarios incluyen:
- Renuncia del inquilino a la prórroga obligatoria por contrato
- Exoneración total del arrendador de cualquier reparación
- Prohibición de empadronamiento
- Cláusulas de penalización desproporcionadas
- Renta en metálico como única forma de pago
¿Necesitas asesoramiento legal?
Si tienes un conflicto con tu arrendador o arrendatario, un abogado especialista en arrendamientos puede revisar tu contrato, identificar cláusulas abusivas y representarte en un eventual procedimiento judicial. En Dame un abogado encontrarás profesionales especializados en derecho inmobiliario en toda España.
