Derrama en la comunidad de propietarios: cuándo es obligatoria y cómo impugnar un acuerdo de la junta

Llega la citación de la junta, se vota una obra en el edificio y a las pocas semanas aparece un recibo con una cantidad que no esperabas: la derrama. Muchos propietarios que votaron en contra, o que ni siquiera pudieron asistir, se preguntan lo mismo: ¿tengo que pagar esto sí o sí? ¿Puedo negarme? ¿Y si el acuerdo se aprobó sin los votos suficientes? La respuesta no es "aguanta y paga", pero tampoco "no pagues porque no estás de acuerdo": depende del tipo de obra, de la mayoría con que se aprobó y de si actúas dentro de un plazo que es muy corto.

Una derrama es la contribución económica extraordinaria que debe abonar cada propietario cuando la junta acuerda un gasto no previsto en el presupuesto anual, como una obra o una reparación importante. Se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). El acuerdo de la junta es ejecutivo desde el cierre del acta, de modo que la derrama obliga también a quien votó en contra o estuvo ausente, salvo que un juez suspenda cautelarmente su pago. La ley exige mayorías distintas según el tipo de obra (artículo 17): unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos, tres quintas partes para establecer nuevos servicios comunes, mayoría simple para el resto de acuerdos, y reglas especiales para accesibilidad e infraestructuras. Para impugnar un acuerdo hay que acudir al artículo 18: el plazo es de tres meses (un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos) y, como regla, el propietario debe estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad o consignarlas judicialmente. Este artículo es orientativo; cada comunidad tiene sus estatutos y conviene revisar el acta y consultar con un abogado antes de decidir.

Qué es una derrama y quién la aprueba

Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad reparte entre los propietarios para cubrir un gasto que no estaba contemplado en las cuotas ordinarias del presupuesto anual. Se usa habitualmente para financiar obras de reparación, mejoras del edificio, la instalación de un ascensor o cualquier gasto imprevisto de cierta entidad.

La derrama no la decide el presidente por su cuenta ni el administrador de fincas: nace de un acuerdo de la junta de propietarios, que es el órgano donde se toman las decisiones de la comunidad. Solo en casos verdaderamente urgentes (una avería grave, un riesgo inminente) el presidente puede impulsar una actuación y convocar después la junta para que la ratifique.

La clave está en que, una vez adoptado válidamente el acuerdo y cerrada el acta, la derrama es exigible y obligatoria. No es una invitación a pagar que dependa de tu conformidad: es una obligación derivada de la vida en comunidad. Ahora bien, "obligatoria" no significa "incuestionable": la ley distingue tipos de obra y da vías para reaccionar, como veremos.

Obras necesarias frente a mejoras: la diferencia que decide si estás obligado a pagar

No todas las derramas son iguales ante la ley. La LPH distingue, a grandes rasgos, entre dos tipos de gasto, y esa distinción es decisiva para saber si un propietario disidente está obligado a pagar.

• Obras necesarias o de conservación. Son las que sirven para mantener el edificio en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, o para cumplir la normativa. El artículo 10 LPH considera obligatorias estas obras, que no requieren siquiera un acuerdo previo de la junta para ser exigibles. Su coste se reparte entre todos los propietarios según la cuota de participación, y aquí no cabe negarse alegando que no se está de acuerdo: reparar una fachada que se cae o el tejado que gotea es una obligación de todos.

• Mejoras o innovaciones. Son las que no son estrictamente necesarias, sino que aumentan el valor, la comodidad o la estética del edificio (por ejemplo, una piscina, un embellecimiento no imprescindible o una instalación de lujo). Aquí la ley protege al que no las quiere: el artículo 17.4 LPH establece que, cuando la cuota de instalación de una mejora exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que votó en contra no queda obligado a pagar esa parte, salvo que la mejora se apruebe por unanimidad o lo prevean los estatutos.

Traducido a la práctica: si te giran una derrama para arreglar algo que el edificio necesita, en principio debes pagarla; si te la giran para una mejora costosa que no votaste, tienes un argumento legal serio para no asumir el sobrecoste. Distinguir bien una cosa de otra suele ser el primer punto de conflicto, y a menudo requiere criterio técnico.

Las mayorías del artículo 17: cuántos votos hacen falta según el acuerdo

Un acuerdo de la junta solo es válido si se aprobó con la mayoría que la ley exige para ese tipo de decisión. El artículo 17 LPH fija reglas distintas, y saber cuál se aplicaba es fundamental para valorar si el acuerdo (y la derrama que lo acompaña) se adoptó correctamente:

• Unanimidad (todos los propietarios que representen el total de las cuotas): para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad (artículo 17.6).
• Tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas: para establecer o suprimir servicios comunes de interés general, como portería, conserjería, vigilancia u otros servicios (artículo 17.3).
• Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas: para la supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensor cuando se busca la accesibilidad (artículo 17.2).
• Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas: para instalar infraestructuras comunes como telecomunicaciones, sistemas de aprovechamiento de energías renovables o puntos de recarga de vehículos eléctricos (artículo 17.1).
• Mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas (regla general del artículo 17.7): para el resto de los acuerdos. En segunda convocatoria, valen los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Si una derrama nace de un acuerdo que exigía, por ejemplo, tres quintas partes y solo obtuvo una mayoría simple, ese acuerdo puede ser atacable. Comprobar en el acta con qué mayoría se aprobó es, muchas veces, la primera pieza de una impugnación bien planteada.

Obras de accesibilidad: cuándo son obligatorias aunque no quieras

Hay un supuesto que genera muchas dudas y conflictos: las obras para eliminar barreras y hacer accesible el edificio. El artículo 10 LPH obliga a la comunidad a realizar las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal cuando lo soliciten propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

El límite económico es concreto: estas obras son obligatorias siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el coste supera esa cifra, la obra deja de ser obligatoria por esa vía, pero no se bloquea: quienes la han solicitado pueden asumir el exceso, y entonces la comunidad sigue obligada a ejecutarla.

Por eso, ante una derrama para una rampa o un ascensor de accesibilidad, conviene no confundir "no me interesa" con "no estoy obligado": si se dan los requisitos del artículo 10, la obligación existe para toda la comunidad.

¿Puedo negarme a pagar una derrama con la que no estoy de acuerdo?

Esta es la pregunta más frecuente, y la respuesta honesta es que negarte a pagar por tu cuenta, sin más, no es una buena estrategia. El acuerdo de la junta es ejecutivo desde que se cierra el acta, de modo que la derrama es exigible aunque hayas votado en contra. Si simplemente dejas de pagar, la comunidad puede reclamarte judicialmente la cantidad, con el añadido de intereses y costes; es exactamente el escenario que se describe en la guía sobre cómo actúa la comunidad para reclamar las cuotas impagadas a un propietario moroso.

Lo que sí puedes hacer es actuar por el cauce correcto:

1. Comprobar si estás realmente obligado. Si se trata de una mejora no necesaria cuyo coste supera las tres mensualidades y votaste en contra, tienes base para no asumir ese sobrecoste (artículo 17.4).
2. Revisar si el acuerdo se adoptó con la mayoría exigida. Un acuerdo aprobado sin los votos que la ley requiere es impugnable.
3. Impugnar el acuerdo en plazo, si concurre alguno de los motivos legales, y pedir al juez que suspenda cautelarmente su ejecución mientras se resuelve.

La diferencia entre dejar de pagar "porque no me parece bien" y canalizar tu oposición por la vía legal es enorme: en el primer caso acabas siendo el moroso; en el segundo, ejerces un derecho reconocido.

Cómo impugnar un acuerdo de la junta: plazos y requisitos (artículo 18)

Cuando crees que un acuerdo (y su derrama) es contrario a la ley, a los estatutos o gravemente perjudicial, la vía es la impugnación judicial del artículo 18 LPH. Tiene reglas estrictas que conviene conocer:

• Motivos. Se pueden impugnar los acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad; los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.
• Quién puede impugnar. Los propietarios que hubieran votado en contra del acuerdo y hicieran constar (salvaran) su voto, los ausentes por cualquier causa y los que hubieran sido indebidamente privados de su derecho de voto.
• Plazo (caducidad). Como regla general, la acción caduca a los tres meses desde que se adoptó el acuerdo. Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año. Son plazos de caducidad: si se dejan pasar, se pierde el derecho a impugnar.
• Requisito de estar al corriente de pago. Para impugnar, el propietario debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haberlas consignado judicialmente. Es un requisito de procedibilidad: si no se cumple, el juzgado no entra a analizar el fondo. La excepción son las impugnaciones relativas al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9.
• La impugnación no suspende, por sí sola, el acuerdo. Salvo que el juez acuerde la suspensión cautelar, el acuerdo sigue siendo ejecutivo mientras se tramita el pleito.

Como se ve, el margen temporal es breve y los requisitos son formales. Por eso, si estás pensando en impugnar, no conviene esperar: revisar el acta, valorar el motivo y preparar la demanda dentro de plazo suele exigir la ayuda de un abogado desde el primer momento.

Quién paga la derrama si vendes o compras el piso

Un punto que provoca muchos problemas en compraventas es saber a quién le corresponde pagar una derrama cuando el piso cambia de manos. La regla general del artículo 17.11 LPH es clara para las mejoras: las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades, es decir, cuando se giran los recibos, no cuando se aprobó el acuerdo.

Esto tiene consecuencias muy prácticas:

• Si vendes tu vivienda después de que se apruebe una derrama pero antes de que se gire, en principio será el nuevo propietario quien deba abonar los recibos que venzan tras la venta, salvo pacto distinto entre las partes.
• Si compras una vivienda, conviene pedir información sobre las derramas ya acordadas y las obras pendientes de pago antes de firmar, porque puedes encontrarte asumiendo cantidades que se decidieron cuando el piso todavía no era tuyo. Este tipo de cargas ocultas conecta con las cautelas que hay que tomar al comprar un inmueble y que tratamos en la guía sobre vicios ocultos en la compraventa de vivienda.

En cualquier caso, para las cuotas ordinarias impagadas rige además la afección real del inmueble, por lo que revisar el estado de las deudas con la comunidad antes de comprar es siempre una buena inversión de tiempo. Si la comunidad acaba reclamando cantidades por la vía judicial, el procedimiento sigue las reglas generales de reclamación de deudas e impagos.

Preguntas frecuentes

¿Estoy obligado a pagar una derrama si voté en contra? Depende del tipo de obra. Si es una obra necesaria o de conservación, sí: el acuerdo es ejecutivo desde el cierre del acta y obliga a todos, incluido quien votó en contra. Si es una mejora no necesaria cuya cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no queda obligado a pagar ese sobrecoste (artículo 17.4 LPH), salvo unanimidad o previsión en los estatutos. En caso de duda, conviene analizar el acta y la naturaleza de la obra antes de negarse.

¿Qué plazo tengo para impugnar un acuerdo de la junta? La acción caduca a los tres meses desde que se adoptó el acuerdo, con carácter general. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, el plazo se amplía a un año (artículo 18.3 LPH). Son plazos de caducidad, así que si se dejan pasar se pierde el derecho a impugnar.

¿Puedo impugnar un acuerdo si debo cuotas a la comunidad? Como regla, no. Para impugnar debes estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o haberlas consignado judicialmente; es un requisito previo para que el juzgado estudie tu impugnación. La única excepción son las impugnaciones relativas al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9.

¿Cuántos votos hacen falta para aprobar una obra en el edificio? Depende de la obra. Para instalar un ascensor o suprimir barreras arquitectónicas por accesibilidad basta la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas (artículo 17.2). Para establecer nuevos servicios comunes como portería o vigilancia se exigen tres quintas partes (artículo 17.3). Modificar los estatutos o el título constitutivo requiere unanimidad (artículo 17.6). El resto de acuerdos se rige por la regla general de mayoría del artículo 17.7.

Si vendo mi piso con una derrama aprobada, ¿quién la paga? Para las mejoras, la ley dice que la derrama corre a cargo de quien sea propietario en el momento en que las cantidades son exigibles, es decir, cuando se giran los recibos (artículo 17.11 LPH). Por eso, tanto al vender como al comprar conviene dejar por escrito quién asume las derramas ya acordadas y pedir a la comunidad información sobre obras y pagos pendientes antes de firmar.

¿Tienes un conflicto con una derrama o un acuerdo de tu comunidad?

Una derrama mal calculada, una obra de dudosa necesidad o un acuerdo aprobado sin la mayoría exigida no son situaciones que haya que aceptar en silencio, pero tampoco se resuelven dejando de pagar. La clave está en distinguir bien el tipo de obra, comprobar con qué mayoría se aprobó el acuerdo y, si procede, impugnarlo dentro de un plazo que es corto y perentorio. Un abogado especialista en propiedad horizontal puede revisar el acta, valorar tus opciones reales y actuar antes de que caduque tu derecho.

Consulta con un abogado especialista en derecho civil

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para cualquier situación concreta, consulta con un abogado habilitado.